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強いわけではないが - 23/4/18(火) 14:09 -
数年前に、北カリフォルニアでコンドミニアムを売却した時の体験談で良ければ。
HOAの運営やコンドのストラクチャーに何ら問題がない事は絶対条件で
どれだけ綺麗にユニットをプレゼン出来るかが大きな鍵を握っている
と思いました。
もしやっていないなら、少しでも高く売るための投資だと考えて、ケチらずにステージング会社を入れた方がいいです。
買い手の夢が膨らむような演出をしてくれて、雇って正解でした。
買い手は、売り手の生活感満載なグチャグチャなクローゼットなど、どれだけ売り手本人たちは隠しているつもりでも
間取り確認で目にしてしまうものなので、
我が家はコンドが売れるまでアパートを借りて家財道具全てを運び出し、生活臭を消しました。
あとはベタですが、タイミングじゃないでしょうかね。
我が家の時は、売り出して10日ほど全く動きがなくて焦ったのですが、2回目の週末に何組も内見に訪れ、
1組がオファーを出したら他のバイヤーの競争心を煽ったのか、あれよあれよと複数のオファーが入り、
2週間ちょっとで買い手が決まりました。
お宅も早く売れますように。
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写真 - 23/4/18(火) 15:17 -
今は金利が高いのでキャッシュバイヤー以外は様子見という人が多いと思います。
金利が下がってから買おうと思ってる人はたくさんいるでしょうね。
わざわざ今買おうという人はあまりいないので、よほど魅力的な物件でないとなかなかオファーはないと思います。
物件のコンディションの問題というより金利の問題の方が影響してるのでは。
魅力的な物件に見せるためにはステージングもそうですが、写真はとても大切です。
バイヤーはまず写真を見るわけですから、「この家よさそうだな」と思ってもらえるようプロのカメラマンに依頼した方がいいです。
写真を撮ったのがどんよりした曇り空でも背景を加工して青空にしたりなんてことまでできます。
家を売るのに青空かどうかなんて関係あるの？と思うかもしれませんが、
写真の第一印象を良くして少しでも多くの人の目に止まってクリックしてもらうためにはその方が効果的なんです。
どんよりした空が背景の家より青空が背景の家の方がパッと見て印象が良くなります。
リアルターが撮る写真はやはりプロではないので、
プロに頼む方がよい撮り方を知っていますし、スマホよりプロのいいカメラで撮る方が画像も鮮明で好印象になります。
たまに生活感丸出しの写真を載せてる物件がありますが、それだと高級感は感じられず、安っぽく見えたりするので気をつけた方がいいです。
売り手市場ならどんな写真でもオファーはあったかもしれませんが、今の状況だと少しでも多くの人の目を引いて興味を持ってもらえるようあらゆることをした方がいいと思います。
写真の数はできるだけ多く、各部屋がどんな感じかよくわかる写真にしましょう。
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らいらい - 23/4/18(火) 15:39 -
現時点で、30年固定のモーゲージの金利が７％に近づいています。
金利が３％前後だった頃に比べると、同じ額のローンを借りても、月の支払い額は４０〜５０％高くなります。
全部キャッシュの買い手は別ですが、
ローンが必要な買い手は、妥協してもっと安い物件を買うか、もう少し待って金利が下がるのを待つか、
そういった選択を迫られていて、
結局は待つことにする人達が多いのではないでしょうか。
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Koi - 23/4/18(火) 15:46 -
今ちょうどサンディエゴ辺りで物件見てます。
キャッシュですが、
ちゃんとアップデートされてないものはもう入った瞬間匂いがするし、
これからあれもしてこれもって作業の事を考えただけでもうげんなりです。
アップデートしてない家は、細かいとこもちゃんとメンテされてないんだろうなと思うし、
今日リアルターにアップデートされてないものは見ないと告げた所です。
かなり下げないと、魅力的ではないと思います。
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余裕 - 23/4/18(火) 21:36 -
1bedで595Kと言うお値段を考えると一人、稀にカップルのfirst time buyer 向け物件になると思います。
アップグレードされてない物件の場合、自分達でしなくてはならない。
しかも、引越し前にモーゲージと家賃を二重に払ってリノを済ませる余裕もない場合が多い。
だから皆、リノされてる物件が好きなんです。
ちなみに、地域もよく人気間取りだからと強気の発言の旦那さんですが、では何故が自分達で住まないんですか？
住んでる間にリノしたら？
（それがどんなに大変か身をもって知ることになりリノ済み物件が人気な理由がわかるでしょう）
1bedじゃ小さい？
（カップルでそう思うならバイヤーがシングルに限定される事も予想がつくでしょう）
自分で住みたいとも思わない物件をどうしても他のバイヤーが欲しいと思うと考えるのか？
1bedという事
Outdatedな事
どんどんバイヤーを狭めてるんです。
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余裕 - 23/4/18(火) 22:40 -
ごめん、わたしのレス、アドバイスなしでしたね。
売るのに5,000ドルかけましょう。
ペンキ
旦那さん自分でぬれますよね？コストがかからず一番見栄えが良くなります。
キッチン
カバーが古臭かったらペイントしてしまいましょう。
カウンタートップを変えるのもいいです。
（安いのでいいです、でも見栄え良く）
グラネットとかクォーツとかを使うような物件でもないので使っても元が取れません。
洗面所
バニティは予算オーバーになりがちなのでせめて照明か鏡を変える
ステージングは予算があれば頼みましょう。
劇的に変わります。
予算がなければ
ヤングプロフェッショナルが多い物件なら寝る、寛ぐ、働くがちゃんと成立する空間を演出、
シニアが多い物件なら寛ぎ（子供や孫が来てもゆったり過ごせる）を演出してとにかくコージーに。
最後にこれから、どんな物件でもショートタームでの利益を上げるのは難しいです、賭けです。
利益が上がったとしたら結果論であってラッキーな結果です。
だから不動産は少なくとも10年は所持する方向で考えた方がいい。
そして投資でなく自分達のプライマリーレジデンスにするかできうる物件選びを。
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コンド - 23/4/19(水) 1:50 -
短時間にたくさんの意見や経験談をありがとうございます！
コンドはもう既にプロが撮った写真を使用したり、必要な場所はペイントを塗ったりはしました。
物も大半は処分して、今置いてあるのはベット、とタンス一つ、ランプくらいです。
金利が高いのも売れない理由ですよね。。。
あと、現金がないので売りに出した訳で、アップグレードするお金がありません。（その気力もない）
ステージングなんてあるのですか。これもお金がかかりそう。。
でも本当に売れないなら視野に入れてみます。
再度ありがとうございました！
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コンプ - 23/4/19(水) 3:41 -
同じような物件が最後に売れた金額はいくらですか？
それよりも10パーセント下げたら売れるのでは？
ご主人は、どの位、何ヶ月待てると言ってますか？
その間のモーゲージとHOA、固定資産税を今の値段から下げたらどうでしょう？
アップグレードするより早く売れると思います。
利率が上がったので要は価格が問題だと思います。
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ネイバー - 23/4/23(日) 3:33 -
数日前コンドが売れるためのアドバイスを請うたものです。
今オファーが来てエスクローに入ったのですが、
買い手が夜１１時に見に行ったら
２階の隣人がバルコニーでずっとおしゃべりしていてうるさかったそうで、
これが毎日あるのか、
レンターかオーナーか
を聞かれました。
そして、平日の夜又調べに来ると。
この上の隣人、事情を説明して一週間１０時以降は静かにしてもらうように
お願いするのはダメでしょうか。
何か手だてはあるでしょうか。
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ボンビー - 23/4/23(日) 3:38 -
あゝ…騙して売りつけようって魂胆なんですね！
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どうかなぁ - 23/4/23(日) 3:48 -
私が買うのなら、わざわざ売主に「平日の夜調べに来る」なんて言いません。
その時だけ静かにしてくれとうるさい隣人にお願いしに行く?
もちろんその隣人にお願いしてもいいと思うし、そうすべきだと思う。
ただ、そのバイヤーはそのコンドを買わないと思います。
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こっそり - 23/4/23(日) 5:07 -
私も家を買う時に週末日中や夜、目的の家近辺見に行きましたよ。
だって平日昼間は仕事に行ってたり学校に行ってたりで状況わからないから。
でも、いちいちセラーに聞きませんでしたね。
セラーに前もって知らせたら手を打たれちゃうかなと思って。
言わないで見に行けとアドバイスもらったので。
聞く人もいるんですね。
お願いするのはいいと思いますけど
それで静かになって買った後にまたうるさくなってとか、
後々面倒ごとが起こらないといいですね。
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柄 - 23/4/23(日) 7:10 -
すでに治安が悪そうな地域ですね。
そんなバルコニーでうるさいと思われるぐらい話をしているところになんて住みたくないです。
きっとタバコも吸ってるとか。
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でもさ - 23/4/23(日) 7:18 -
えーー私はトピ主さんの気持少しわかるな、でも実際に隣人に交渉はしませんでしたが。
ちなみに戸建です。
（苦笑。）
元我が家は人工の小さな池に裏庭が面していて、池に面した部分と隣人との家の境の池に面した部分が少しだけバーのフェンスなんです。
隣人は犬をトイレや遊ぶ時だけではなく、夜だろうが早朝だろうがずーっと庭に出しているので私達が庭に出ようものならもう吠えまくり。
ずーっとバーから鼻先を出して吠えまくると、隣人はようやく嫌そうに犬を家に連れて入る。
犬と仲良くしようと大丈夫よ、と何度も声もかけましたが、犬は威嚇するだけ。
隣人は犬を怒鳴りつけて（その怒鳴り方も凄い、犬が可哀そうでした。）ソーリーと言いますが、
明け方の３時くらいに庭に猫や小動物が出ても吠えまくるので辟易しました。
だから売ることになった時、隣人の犬が真っ先に浮かびました。
なので隣人にお願いしようかと頭によぎりましたよ。
でも結局非常識な人にお願いしても良い結果は生まれないだろうと、最初から諦めて家を買い取る会社に買ってもらいました。
早く売りたかったら OPEN DOOR や ZILLOW で売ったらストレスフリーです。
もう売るのが簡単すぎて驚きました。
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もうすぐ日本 - 23/4/23(日) 7:20 -
もしも、これが頻繁にあるのなら、discloseするべきです。
嘘はダメです。
しかし、内見中にされると困るので、その隣人に内見の期間はバルコニーで話さないようにお願いします。
私はタウンハウスを売ったんですが、
前の家の住人が頻繁の外でパーティーをするのでうるさいです。
それは、書類に discloseし、家のオープンハウス期間はパーティーをしないように、ワインと映画のチケットを持参してお願いしました。
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quiet Time - 23/4/23(日) 7:21 -
売るまでのプロセスだって大変だったでしょう。
上の人どんな感じですか？捻くれ者なら苦情を出したら益々うるさくしたりしませんかね。
私が居る州は夜１０時から朝7時とかまで quiet Time とされていて基本騒音があれば non emergency line の警察に通報するとかです。
もし真夜中にバルコニーでベラベラ喋ってるのが日常茶飯事なら一度通報した方がいいかもしれませんよ。
匿名でといえばそうしてくれますから。
買い手の人もそこまで素直に聞くというのは本当に欲しい物件だったんでしょうね。
だからたまたまだよって言うのを聞きたかったのか、騒音に敏感な人なのかわかりませんが
普段その近所の人がいつもバルコニーにいる、とか確かに夜型でうるさい、とかなら私ならそこは嘘はつかないです。
後々トラブルになっても嫌なので。
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ネイバー - 23/4/23(日) 8:23 -
先ほどお菓子を持って行き、
今売り出し中なんだけど
購入者がここはどれだけ静かか知りたいらしい。
だから夜１０時以降は物音は最低限にして、バルコニーで話すのも避けてくれますか
と話に行きました。
そしたら、フレンドリーに良いわよ、と対応してくれて。
住んでた義母はお年で耳が遠くあまり気にかからなかったそうです。
やはり手土産持って行ってお願いした方もいるのですね。
アドバイスや経験談のシェアをありがとうございます。
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