近藤栄次朗 株式会社 エミ シャベリン(アーツ)
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 投稿番号:101367 投稿日:2001年11月06日 12時01分45秒  パスワード
 お名前:服部 明子
今日はロスのダウンタウンに行きました

コメントの種類 :生活  パスワード

今日はロスのダウンタウンに行きました。
ご用は我が家の弁護士に会う為でした。

あ〜
疲れた!

[1]服部 明子さんからのコメント(2001年11月06日 12時04分28秒 ) パスワード
  

今日はヘイズィーというか霞がかかってたというか見晴らしの悪い日で
空気もハワイの空気に比べると息がつまりそうな1日でした。

ロスのダウンタウンの高層ビル群はその為にぼんやり建ってるだけに見えました。
[2]服部 明子さんからのコメント(2001年11月06日 12時09分45秒 ) パスワード
  

ロスの裁判所の近くのロー・ファームに属する弁護士に会いに行ったのです。


場所はバンカー・ヒルという超高級オフィス街です。
最近日本の領事館もここのビルに入居して
日本人在米者から不平不満が沸き上がりました。

なんせ駐車場が無いし高いし不便だし。←駐車場でダブル・パーキングしなくてはいけない。
[3]服部 明子さんからのコメント(2001年11月06日 12時12分32秒 ) パスワード
  

私達の目的地のビルの駐車場代は15分で2ドル50セントでした。
だいたい15分で2ドルあたりです。

私と夫が暫くウロウロしてみつけた安い所は20分で2ドルでした。
お買い得ね。
それでここに駐車して少し歩きました。
[4]服部 明子さんからのコメント(2001年11月06日 12時14分20秒 ) パスワード
  

帰り道で
三和銀行の入ってるビルは
15分で2ドル90セントだという看板を見ました。

すごい高い!
[5]服部 明子さんからのコメント(2001年11月06日 12時18分00秒 ) パスワード
  

ダウンタウンに行きたくない1つ目の理由は駐車場の問題。
2つ目が一方通行ばっかりの問題。

目の前の建物に行くのに今日でも左折左折左折でした。

一応1本(片側)5車線なんです。
これを双方向にすると片側2車線ずつになるから
そうすると交通渋滞で身動き取れなくなりますからね。

それで普通の人はバスを利用するように奨励されています。
[6]服部 明子さんからのコメント(2001年11月06日 12時23分52秒 ) パスワード
  

夫はバスなんか利用出来ない人間なので当然車利用ですが

左折左折左折を繰り返して目的の通りに出て
駐車場を見つけて
地下3階で運よくスペースを確保。

(でもダブル・パーキングですよ。
勝手に入って勝手に出られない)

車から降りたら地上に出なくてはいけないでしょ?
駐車場を見つけてぐるぐる降りて行ったら方向感覚が・・・


結局はロー・ファームのあるビルへ歩いて行くのにまたまた左折左折。
帰り道でやっと大回りしてたのが分かりました。

ハワイで全米第2番目に大きいショッピング・センターで大回りしたのと同じ事を
今日もやってしまいました。
[7]服部 明子さんからのコメント(2001年11月06日 12時30分41秒 ) パスワード
  

ロスのダウンタウンのバンカー・ヒル
歩いてる人間は2種類。

1握りの人種とその他大勢。

1握りの人種とは所謂賢そうな表情をした人々。いかにも法律関係者の顔。脳味噌が歩いてる感じ。
その他大勢とはサンタモニカビーチあたりでウロウロしてるようなお脳をどこかに置いて来たような人々。
私と夫はこっちね。
[8]服部 明子さんからのコメント(2001年11月06日 12時37分29秒 ) パスワード
  

ロスのダウンタウンは古い建物がそのまま改装されて使われているので
中にはギリシア式建築様式をもした作りがあったり
私達の行ったビルは結構荘重な感じでした。ルネッサンス式かな?

ちょっと重い感じ。

最近安っぽい建物ばかり見てたせいで
圧迫感をちょっと受けました。
天井の作りが豪勢でした。

たまには脳味噌のある人達のいる場所というのも訪問すべきですね。
時々はこういう場所にも足を踏み入れないことにはカリフォルニアぼけのままボケてしまいそう。
ちょっと反省しました。
[9]服部 明子さんからのコメント(2001年11月06日 12時42分49秒 ) パスワード
  

銀行もそうだけど
弁護士事務所というのも静かですねえ。

待合室に置いてある本や雑誌も気取ってましたね。
サザビーズの雑誌とか建築の話とか普通の人は読まない系。
せいぜいタイムズが柔らかい系だったかな?

ふぅ〜ん、なんて感心してしまいました。
[10]服部 明子さんからのコメント(2001年11月06日 12時51分10秒 ) パスワード
  

この法律事務所は我がスミス家が3代に亘ってお世話になっているというか
スミス家の<公的>法律相談をお願いしてる法律事務所で

親の代までは向こうから弁護士が家に来てくれたのに
金の切れ目が縁の切れ目というか
社会的にどうって立場ではない私と夫ではこちらから足を運ばねばなりませんでした。


今日の秘書も今迄の人とは違う人でした。
今迄の秘書はこの弁護士事務所のエライ人を担当してました。

ハッキリしたもんだなぁ〜
(つくづく)
[11]服部 明子さんからのコメント(2001年11月06日 13時01分56秒 ) パスワード
  

いろいろ法律上の質疑応答をしました。


世間話もちょっとして来まして
2時間ちょっと
細かい法律相談の場合の料金は1時間300ドルです。
我が家はまとめて払う式。


疲れた〜
[12]服部 明子さんからのコメント(2001年11月06日 13時09分07秒 ) パスワード
  

行きは我が家からサンタモニカへ出て高速通って行きましたが
帰りはロスのダウンタウンから西へ西へとまっすぐ戻って来ました。

コリア・タウンを通ってビバリー・ヒルズを通ってセンチュリー・シティを通って。

今日は人種の違う人と話したので疲れた。
久し振りで頭使うって疲れるね。

脳味噌が眠ってた感じ。
寝呆けたまま帰宅した感じ。


今でも感動が続いていますよ。違う人種に会って来たぞ、って。
[13]服部 明子さんからのコメント(2001年11月09日 06時35分03秒 ) パスワード
  

今週は夫の不動産業の方の仕事が忙しく
昨夜はある書類がやっと出来て来ました。

不動産鑑定の件で、代金800ドルでした。


サンタモニカでは条件の<悪い>コマーシャル用不動産建物は
だいたい1万 sqft =300坪=150万ドル。

条件の良い所は倍ぐらいでしょうね。
条件とは駐車場がしっかりあること、近くに住宅が存在してないこと。
これをクリアしてると高い物件になります。

夫の親しくしてる人の所は同じ条件で賃貸にして
1万 sqft で年に $2.50 per sqft もふんだくっています。
要するに年間30万ドルね。

ここから業者が管理費引きますから収入はもう少し低くなります。

で、売るとすると、キャピタル・ゲイン(不動産売却益)の税金が28%で
不動産屋が6%のコミッション取って、あとはエスクロー会社がふんだくります。

結局は持ってる人は売っても半分ちょっと手元に残ればいいかな、という辺り。
今は9月のテロ事件でビジネスが悪いので売れるのか売れないのかという所。

日本も売るとしたら買った時の3分の1なんて言いますからアメリカも同じぐらいね。
[14]服部 明子さんからのコメント(2001年11月10日 00時56分46秒 ) パスワード
  

上記に書いた不動産屋の取り分6%というのは夫の従兄が貰います。
この人が実際の仕事をやってます。

彼がなかなかやり手で?大風呂敷なだけか?
本当は上記の建物を190万ドルで売るつもりだったのです。
そしたら鑑定は150万ドルで
我が家からジャグァ〜が消えました。


最近アメリカの金利が0.5%引き下げられて
全部で10回も下がったそうで

我が家から不労所得の夢も消えました。


現在1年定期は3.6%らしい。
義母の会社のヒューズ・エアクラフトの1年定期は5%です。正確には 5.14% 。

100万ドル定期してやっと3万6000ドルだけど・・・税金が・・・保険が・・・
100万ドル銀行にあっても生活出来ない時代が来てると昨日知りました。


そしたら夫が「パートに出るかな」と言い出したのですよ。
それで「アルゼンブライト・セキュリティ会社なら使ってくれるかもね」と言いました。
[15]服部 明子さんからのコメント(2001年11月15日 09時12分01秒 ) パスワード
  

前にも書きましたが
多分ハワイの不動産の話のスレッドで
日本人の人から不動産屋にダマサレテど〜たらこ〜たらというお話。

何度も不動産の売買してる人でもダマサレタと聞きます。

今回は仕事休んで夫の不動産の仕事に聞き耳立ててます。
我が家の場合は実務は従兄がしているので彼に任せっきり。


今日やっと「売り手が不動産屋にだまされる?」という話の例の1つに気がつきました。
[16]服部 明子さんからのコメント(2001年11月15日 09時18分35秒 ) パスワード
  

日本人の場合は「ダマサレタ」というお話、契約書の細かい部分をちゃんと読まずに契約するからだ
と言われます。

確かに契約書の細かい字の部分に大事な事が書かれています。
こっちの方が大事というのは私も気がついてます。

例えばXXの超高級サングラスがたったの○○ドルで今ならお買い上げ頂けます
なんてちらしが良く来ますが細かい字にはサービス料が何百ドルとかね。
結局はちっとも安くない。
だけどこういう話に乗る人がいる。

例えば記念の何とかがXXドルで買えますなんて広告。
1回のお支払いがXXドルで5年だから結局は60回払いだったりする。
[17]服部 明子さんからのコメント(2001年11月15日 09時29分39秒 ) パスワード
  

以下に書くことは売り手とブローカーの関係ね。
買い手の事はまた別の機会に書くと思います。
だけど売り手と買い手の関係はエスクローというので守られてるから
私が書くことは無いと思うけど。


今日初めて売買契約書なる物を見ました。
売り手がXさんでブローカーに○○の物件を売って欲しいという契約書の事です。
あなたがアメリカで物件を売る時に最初に交わす契約書のことです。


例えば上記サンタモニカのボロ物件としますね。
評価額が150万ドル。
ブローカーは200万ドルで売りましょうと言います。
売り手は50万ドルも余分に売れるのかと200万ドルで手を打ちます。

契約書には200万ドルで市場にリストアップする。
ついては売り手からブローカーに6%の手数料がリストアップ代から支払われる、と。


でもでも市場が冷え込んでて結局は買い手が150万ドルでしか買わないとする。
売り手は評価額が150万ドルなんだからやっぱり200万ドルは要求し過ぎだな、と
ブローカーに150万ドルでオーケーを出す。


さてさて・・・・
ここで売り手に勘違いが起きる訳です。

売り手はブローカーに払う手数料は6%と決まってるのだから9万ドルでいいと思ってしまう。
[18]服部 明子さんからのコメント(2001年11月15日 09時34分47秒 ) パスワード
  

売り手は売れるかな?買い手がつくかな?ブローカーはちゃんと捜してくれるだろうか?
とワクワクそわそわしてる内にブローカーへの手数料が6%という意識になってしまうのですよ。

エスクローも無事済んで買い手にDEEDも渡して現金も入って・・・
そこで発生するブローカーへの手数料は?

9万ドルのつもりが12万ドルだった!
[19]服部 明子さんからのコメント(2001年11月15日 09時40分32秒 ) パスワード
  

ブローカーが買い手を見つけて来たらもう1度ブローカーとの契約書を冷めた頭で読むのがいいですね。


もし市場が冷えててリストアップの金額では売れないなら
ブローカーに「リストアップの金額で売って欲しい」と主張する事。

もしリストアップの金額で売れないなら手数料を下げて貰わなくてはね。
新しい契約書を作成し直さなくては。
それに応じないブローカーなら別な人を捜さなくてはね。


バブルの時には問題なかった契約書がはじけてしまった今はとんでもないことに?!
[20]服部 明子さんからのコメント(2001年11月15日 09時48分55秒 ) パスワード
  

契約書を交わす前に時間はたっぷりあります。


それにブローカーが買い手を見つけて来たらサインする各種の書類を渡される前にも
たっぷり時間があります。
ブローカーに納得行かなければサインしなければいいのです。

当然ですがブローカーが買い手を見つけて来るといろいろな書類にサインさせられます。
アメリカ人には関係ない外国籍の人間に対する国税局の書類とか
物件が地震の可能性のある場所に存在するのかどうか
(カリフォルニアは断層の上に存在してますから)

実に何枚もの書類にサインしなくてはなりません。


でも普通の人はブローカーに払うのは6%と思い込んでいること。
売り値の6%じゃなくて市場に出した大きい方の金額という事
バブルがはじけた今はしっかり頭に叩きこんでおかなくては。
[21]服部 明子さんからのコメント(2001年11月15日 09時59分47秒 ) パスワード
  

こういう失敗談って中近東系や南アジア系の人達は実によく知ってます。
情報交換が凄いです。

でも日本人は「ブローカーにだまされた」とは人に言っても
具体的にどうだまされたのかは人に話しません。

アメリカ系の人は「契約書をよく読まなかったから失敗した」と
責任を自分に帰結させます。
でもそれ以上は親しかったら詳しく言うけど
親しくなかったらせいぜいに「契約書はよく読む方がいいよ」と言うぐらいです。


私は今日不動産取引の書類をいろいろ見て自分の勘違いを知りました。
それは私の頭が冷えてたから気づいただけで
私もきっと当事者だったら売れる値段でいいとブローカーに言うでしょう。

そして後でブローカーから12万ドル請求されて3万ドルも損したことにやっと気づくでしょう。


ド素人は契約の最初の1枚からドジるのですねぇ。。。
[22]服部 明子さんからのコメント(2001年11月15日 10時09分49秒 ) パスワード
  

日本の友人も1番高い時に不動産を買ってます。
売るに売れない時代になってます。
3分の1で売れればいいんだよ
とも聞いてます。

同僚の日本の親戚がバブルの時に安い買い物だと思って1億5000万円でマンションを買ったけど
今は5000万円しない、と言ってます。
売るとしたら5000万では売れない、って。
それでそこに住んでると言ってます。

もっと凄い悲しいお話は10分の1になってしまった例。


今はアメリカがバブルがはじけて売りに出してるのが凄い!
昔は不動産はプラスの財産だったのに。

で、買う時はそんなに安くはならないというのが、これまた、不思議。
[23]服部 明子さんからのコメント(2001年11月15日 12時50分31秒 ) パスワード
  

買い手の書類を見ました。

8ページの書類が4セット=32枚。

特にカリフォルニアではペスト・コントロール(害虫駆除)問題が大変なんだそうです。
白蟻の事。

それから地震の件。


ブローカーは売り手と買い手の間に入って調整します。
例えば
ペスト・コントロールで買い手が5000ドル迄売り手に負担して欲しいというのを
買い手はノーと言う。


地震の件ではこの近辺はビバリーヒルズの役所まで行くのだそうです。
ビバリーヒルズの役所が怪しいというのは私も感じてるけど
ブローカーにとってもビバリーヒルズの役所は頭の痛い所らしい。
[24]服部 明子さんからのコメント(2001年11月15日 21時27分44秒 ) パスワード
  

買い手は銀行にローンを申し込みます。
そしてエスクローという段階を踏みます。

エスクローは売り手と買い手の間に入って審査をします。
買い手にとって不利になっていないか
売り手にとって不利になっていないか。

この段階で駄目という事態も発生します。
この手続き代金?は買い値の1%なのか上記の話で従兄は1万5000ドルを
買い手が払うんだと言ってました。

買い手に原因があってこの売買がキャンセルされると売り手に1万5000ドルが渡る。
売り手に問題があればこの1万5000ドルが買い手に払い戻される。


私が聞いた日本人の「だまされた」という話にエスクローで2万ドル損した
というのがあります。
戻らないお金だったのでこの人はかなり怒ってました。


だいたい日本人にはエスクローというのが分からない。
昔は私の勤めてた銀行でもエスクローをやってたのですけど(何のこっちゃ)と思ってる内にエスクロー部門が廃止になったので全然分かってない。


もし不動産業の人がこれを読んで誤りがあれば教えて頂きたい。
私としては日本人が不動産がらみで「だまされた」というのが2つ見えて来たところ。

1つは売り手がブローカーとの契約で払う手数料6%の解釈の誤解。
1つは買い手がエスクローで負担する契約金の解釈の誤解。
[25]服部 明子さんからのコメント(2001年11月15日 21時33分15秒 ) パスワード
  

このエスクローというのは時間としては1ヵ月から1ヵ月半ぐらいかかります。
今は来週アメリカ国民最大の祝日である感謝祭があるので事務業務は停滞中。
そして来月はキリスト教徒最大の祝日であるクリスマスがあるので業務は停滞。
役所もこの大きな祝日を前にして休暇を取るから業務は停滞どころか停止。

今の時期に事を起こそうという人には最悪のタイミングだということ。


今回はいろいろ勉強したな>わし
[26]服部 明子さんからのコメント(2001年11月16日 02時47分29秒 ) パスワード
  

夫が言うには今の定期の率は1。6%ほどなんだそうです。
この間0。5%下がったばかりだし。

ホントに預金生活者受難の時代です。
これでますます将来が不安に。。。
[27]服部 明子さんからのコメント(2001年11月16日 08時40分36秒 ) パスワード
  

売り手はエスクローが済んだらエスクロー会社に2000ドルほど払うことになるそうです。

今日従兄がエスクロー会社に行きました。
グレンデールと言ってたから「トランズアメリカ・タイトル・カンパニー」とかいう
会社だと思う。

大きなタイトル会社が数軒あるコトは知ってたけどここがエスクローをやってるとは
全く知らなかった。
[28]服部 明子さんからのコメント(2001年11月18日 10時52分03秒 ) パスワード
  

従兄がグレンデールのタイトル・カンパニーに行ってエスクローの書類を持って来たので
ちょっと見ました。

20枚!

これに必要な事を書き込んでサインして
それからノータリーサービスでサインを確認して貰って←日本だと印鑑証明の手続きみたいなもの?

それでエスクロー会社の審査を待つことになるらしい。
45日から90日かかると書類には書いてありました。
[29]服部 明子さんからのコメント(2001年11月18日 10時54分25秒 ) パスワード
  

そして当の建物は「インスペクション」の洗礼を受けることになります。

特に白蟻
更に塗料に昔は鉛を使用してたので
それからアスベスト(石綿)が健康に良くないという事で

その他
[30]服部 明子さんからのコメント(2001年11月20日 12時14分10秒 ) パスワード
  

<20>に書いた
アメリカ人には関係ない外国籍の人間に対する国税局の書類
ですが

これは物件が50万ドル以上で
売り手が外国人で既にアメリカから出国した場合
買い手は国税局に10%支払う義務があるのだそうです。

それで買い手は売り手が非居住外国人かどうか確認する義務があるのだそうです。


また非居住外国人は不動産譲渡損益が出た場合は還付を請求出来るのだそうです。
[31]服部 明子さんからのコメント(2001年11月20日 23時12分05秒 ) パスワード
  

去年12月に亡くなった鈴木その子さんの遺産額凄いですねえ。

総額88億3900万円で
株と不動産と預貯金で69億円。
負債が4億円。
相続税が55億8000万円。

最高税率80%が適用されたのかな?と思ってしまいましたよ。

毛皮や宝石や家具や車や家財道具は殆ど課税されてないみたいだな、と。


控除がどうなってるのか他人には分からないけど56億どうやって払うのか
ちょっと聞いてみたい気が・・・
不動産は物納かな?
[32]服部 明子さんからのコメント(2001年11月21日 15時08分43秒 ) パスワード
  

1時間半前に不動産のブローカーやってる従兄から電話があって
インスペクターがやっと終わったところ
と言いました。


物件の検査って夜8時半までやってるらしい。
今夜のインスペクターは役所から来てる人で
これが終わると銀行からのインスペクターやら不動産鑑定士が調べます。


最近不動産してるな>わし

[33]服部 明子さんからのコメント(2001年11月22日 21時59分11秒 ) パスワード
  

昨日得た情報:

数年前不動産を購入した人の場合
確かエスクローは買値の3%だったと。

物件が10万ドルのささやかなモノで、3%だった、と。

というお話を頂きました。
この人の場合はエスクローに2ヵ月かかったと言ってました。
[34]服部 明子さんからのコメント(2001年11月22日 22時02分31秒 ) パスワード
  

アメリカの不動産売買の時は更にクロージング・コストというのもかかるので
混乱があるかも。

とにかく何とかかんとか思わぬ費用が出て行きます。

またまた新しい動きがあったら書き込みます。
[35]服部 明子さんからのコメント(2001年11月29日 12時49分06秒 ) パスワード
  

さっき従兄が来てて夫に説明した後に私が出て行ったので
あんまり聞いていませんが

建物の売買がエスクローになると
買い手側の人間がウロウロします。

買い手は待てないのでいろいろ寸法を計ったり
検査の人間が来たり

でも時間が経てばエスクローが終了します。
そうすれば売り手は保険を解約したり光熱費関係を閉じたり市の管轄のゴミ収集を
断わったり、エスクローをクローズするのに合わせて終わらせます。

それからエスクロー会社が売り手に代金を支払います。
たいていクーリアー・サービスが小切手を売り手まで配達します。

今日はそんな話を従兄が話してくれました。
[36]服部 明子さんからのコメント(2001年11月29日 13時23分26秒 ) パスワード
  

エスクロー会社はお金が売り手に支払われると
1099 という国税局に報告する書類を作成しますから
インチキが出来ないです。
[37]服部 明子さんからのコメント(2001年12月05日 11時45分36秒 ) パスワード
  

今日は従兄から電話があり夫と話してるのを聞き耳立てました:

サンタモニカ市の不動産に関する条例では
車庫は 1000sqft につき1台分なきゃいけない
のだそうです。

つまり床面積300坪の小規模オフィスだったら10台分の車庫が必要だと。

これは・・・
駐車場をこんなに完備してる不動産なんて凄い高価な物件でしょう。
サンタモニカで300坪のオフィスの建物だったら以前は車5〜7台分で
あとは路上駐車が出来たのですが
最近は人が多過ぎて路上駐車場が無いのです。

それでサンタモニカ市としては新しく売買する場合に駐車場が完備してないということで
干渉するわけです。


不動産に詳しい人ならこれがどういう意味かお分かりでしょう。
[38]服部 明子さんからのコメント(2001年12月12日 09時05分40秒 ) パスワード
  

いよいよ不動産の売買が終わりに近づくとエスクロー会社からブローカーに
権利書の譲渡のサインを貰って来るのを求められます。

これにサインをして公証人の認定を受けなければならない。
この時公証人の記録簿にサインして拇印を押すのですが
日本語は縦の文章だから実印(他の書類では拇印)も縦に押しますよね。

英語は横書きなので拇印を横に押すのです。
90度回転させるということね。

ま、この時までにはいろいろな検査を終わり、
また銀行の鑑定も終わって
買い手の方のローンの最終段階に入ります。

早くて5日はかかりますし普通は2週間はかかります。
私が勤めてた銀行ではもっと掛かってたような記憶ですが。
[39]服部 明子さんからのコメント(2001年12月19日 08時10分14秒 ) パスワード
  

ではワタクシしか書けないような暴露書き込みをします!
例えば150万ドルの建物を売却して結局はいくら手元に残るか?というお話:

総額・・・・・・・・・・・・・・$1、500、000
エスクロー代・・・・・・・・・・・・・・$1、500
書類郵送代・・・・・・・・・・・・・・・・・・$20

権利書書き換え代(市)・・・・・・・・・$4、500
権利書書き換え代(郡)・・・・・・・・・$1、650

ブローカーへの謝礼(6%)・・・・・・$90、000
タイトル会社への手数料・・・・・・・・・$3、347


合計支払い分$101、017

150万ドルを売って手数料が10万1017ドルの支出で
実は固定資産税の払い戻しが少し受けられるので
もう少し余分に手元に戻ります。

ここから翌年キャピタルゲイン税(国)と州税を支払います。

さて数字の部分がうまくアップになりますでしょうか?
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